Nieruchomości

Rekordowy popyt i rekordowo niski poziom pustostanów

budynek

Miniony rok okazał się dla rynku powierzchni magazynowych rekordowy pod względem popytu. Wolumen transakcji był o ponad 100 tys. mkw. wyższy niż w 2014 roku i na koniec IV kwartału osiągnął poziom 2,62 mln mkw.

Rekordowo niski okazał się również współczynnik powierzchni niewynajętej, notując wartości niespotykane w Polsce od 2007 roku. Firma doradcza Colliers International opublikowała raport Market Insights podsumowujący rok 2015 na rynku powierzchni magazynowych oraz przedstawiający prognozy na najbliższe miesiące.

W porównaniu ze stanem na koniec 2014 r., wskaźnik pustostanów zmniejszył się o 0,9 p.p. i na koniec 2015 r. wyniósł 4,6%. Tak niskiego poziomu wolnych powierzchni nie odnotowano na rynku przez ostatnie kilka lat. Wpłynęła na to duża aktywność najemców, nie tylko w odniesieniu do umów długoletnich, ale też tych krótkookresowych, które nie są uwzględnianie w statystykach zbiorczych.

Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A dostarczonej na rynek w analizowanym okresie  sięgnęła 983 tys. mkw., w porównaniu do 1,12 mln mkw. dostarczonych w 2014 r., powiększając zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce do poziomu ponad 9,9 mln mkw.

W ciągu minionego roku nie zaobserwowano większych wahań stawek czynszów na głównych rynkach magazynowych w Polsce.

Główne rynki magazynowe w Polsce

Warszawa – na koniec 2015 r. łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach wyniosła 2,86 mln mkw. Wolumen transakcji dla wszystkich stref na koniec roku wyniósł prawie 672 tys. mkw. w ramach 200 podpisanych umów. Ponad połowę z nich stanowiły nowe umowy. Kolejne 41,5% popytu przypadło na renegocjacje. Zdecydowana większość powierzchni została wynajęta w strefie II (472,8 tys. mkw.), co daje drugi po Górnym Śląsku najlepszy wynik w kraju i świadczy o niesłabnącym zainteresowaniu tą lokalizacją. Na koniec 2015 r. w Warszawie niewynajęte pozostawało 6,7% powierzchni magazynowych w stosunku do 7,1% odnotowanych przed rokiem. W budowie aktualnie znajduje się powyżej 200 tys. mkw. w ramach jedenastu projektów, które zlokalizowane będą w strefie II.

Górny Śląsk – drugi co do wielkości rynek magazynowy w Polsce, którego całkowita podaż osiągnęła poziom blisko 1,75 mln mkw. W minionym roku do użytkowania oddano 147,6 tys. mkw. nowej powierzchni w ramach ośmiu projektów. Natomiast w budowie znajduje się obecnie osiem kolejnych projektów o łącznej wielkości niemal 100 tys. mkw. W ciągu ostatnich 12 miesięcy popyt na powierzchnię magazynową na rynku śląskim osiągnął poziom 0,5 mln mkw., co stawia Górny Śląsk na drugim miejscu po Warszawie .

Polska Centralna (region łódzki) – stan podaży na koniec grudnia 2015 r. wyniósł blisko 1,16 mln mkw. W ostatnim roku do użytku oddano zaledwie 47 tys. mkw. powierzchni w ramach trzech obiektów, z czego jeden został wybudowany na własność dla firmy logistycznej UPS.  Aktualnie w trakcie budowy pozostają dwa projekty (Panattoni Park Stryków II – budynek 1 i 2) , które powiększą całkowitą podaż o kolejne 88 tys. mkw.

Poznań – na trzecim co do wielkości rynku magazynowym w Polsce w ostatnim roku dostarczono 226,8 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej – najwięcej ze wszystkich analizowanych regionów. Tym samym wielkość łącznej powierzchni magazynowej klasy A sięgnęła ponad 1,38 mln mkw. Wśród nowo oddanych projektów można wyróżnić inwestycję typu BTS wybudowaną w Goodman Poznań Airport Logistics Centre II dla firmy logistycznej TIM S.A., która odpowiada aż za 36,3% nowo dostarczonej podaży. Rynek poznański jest największy pod względem wolumenu powierzchni pozostającej w budowie (209,3 tys. mkw.). Większość tej powierzchni realizowana jest przez firmę Panattoni.

Wrocław – obecne zasoby powierzchni magazynowej wynoszą blisko 1,28 mln mkw. W 2015r. do użytku oddano 111,3 tys. mkw. w  ramach pięciu projektów, a blisko 100 tys. mkw.  pozostaje w budowie (m.in. hale należące do Panattoni Park Wrocław IV i V). Pod względem wolumenu transakcji rok 2015 okazał się słabszy od 2014 r. Zawarto 51 umów na łączną powierzchnię 253,8 tys. mkw., z których prawie 20% objęły realizacje BTS.

Trójmiasto – na koniec 2015 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosła 314,3 tys. mkw. Na rynku pojawiły się dwie kolejne fazy Pomeranian Logistic Centre oraz następny etap SEGRO Logistic Park o łącznej powierzchni 66,4 tys. mkw. W budowie pozostają trzy projekty o łącznej powierzchni ponad 50 tys. mkw. Popyt w minionych czterech kwartałach wyniósł 78,1 tys. mkw., w ramach 24 podpisanych umów. Warto zauważyć że 84% wolumenu transakcji stanowiły nowe umowy.

Kraków – w minionym roku na rynku krakowskim do użytkowania oddano 40,3 tys. mkw. w ramach trzech projektów. Tym samym zasoby powierzchni magazynowych Krakowa osiągnęły poziom 212,6 tys. mkw. Obecnie w budowie znajduje się kolejny etap Centrum Logistycznego Kraków-Kokotów o powierzchni 13,7 tys. mkw. W analizowanym okresie podpisano 23 umowy najmu na łączną powierzchnię 92,2 tys. mkw. Blisko 74% całkowitego popytu stanowiły nowe umowy.

Toruń / Bydgoszcz – pod względem podaży staje się najmniejszym rynkiem magazynowym w Polsce. Na koniec 2015 r. całkowite zasoby pozostawały na niezmienionym poziomie  123 tys. mkw. W budowie znajduje się obecnie 16,4 tys. mkw. W minionym roku podpisano siedem umów na łączną powierzchnię 68 tys. mkw. 82% tej powierzchni stanowiły nowe umowy.

Szczecin – W 2015 r. do użytku oddane zostało 70,2 tys. mkw. nowej powierzchni w ramach trzech projektów. Tym samym całkowite zasoby na szczecińskim rynku osiągnęły poziom 143,5 tys. mkw. Aktualnie na rynku w budowie znajdują się 32 tys. mkw. W 2015 r. na szczecińskim rynku obserwowany był znaczny wzrost popytu w stosunku do analogicznego okresu 2014 r. Wolumen transakcji ukształtował się na poziomie 116 tys. mkw. z czego 68,5% to nowe umowy.

Prognozy na rok 2016

— W 2016 r. przewidujemy dalszy rozwój mniejszych ośrodków logistycznych, takich jak Toruń, Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów czy Szczecin. Obserwujemy także zainteresowanie transakcjami typu „sale and leaseback”, w których właściciel obiektu sprzedaje go, by następnie wynająć w nim powierzchnię. W ten sposób kapitał uzyskany ze sprzedaży może zostać przeznaczony na dalsze inwestycje lub choćby bieżące działanie operacyjne firmy — mówi Tomasz Kasperowicz, partner i dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

— Nadal będą się rozwijać mniejsze firmy z sektora e-commerce, co może się przełożyć na zwiększone zainteresowanie obiektami typu Small Business Units (SBU). W dalszym ciągu spodziewamy się ekspansji firm niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach Polski — dodaje Tomasz Kasperowicz.

Colliers International Group Inc

Komentarze