Mieszkania w ręce banków?

Masz kredyt w obcej walucie i nie radzisz sobie ze spłatą? Zgodnie z prezydenckim projektem ustawy o „frankowiczach”, w określonych wypadkach możliwe byłoby odstąpienie od umowy kredytowej. Tym samym kredytobiorca mógłby zrezygnować z ciążącego kredytu, przekazując zadłużone mieszkanie w ręce banku. Od kilku dni trwa w mediach ożywiona dyskusja na temat „kursu sprawiedliwego”, który służyć miałby ponownemu przeliczeniu kredytów walutowych. Znacznie mniej mówi się o drugim z prezydenckich pomysłów - możliwości odstąpienia od umowy kredytowej w wypadku, gdy szansa na spłatę kredytu jest znikoma. Zgodnie z art. 7 prezydenckiego projektu, konsument z hipoteką w walucie obcej mógłby przenieść na kredytodawcę własność do mieszkania, domu, prawo własności do lokalu spółdzielczego oraz prawa do gruntu. Jak czytamy, „przeniesienie własności nieruchomości ma z mocy prawa skutek w postaci zwolnienia konsumenta z długu, jaki posiada on wobec kredytodawcy w związku z zawartą z nim umową kredytu, której zabezpieczenie stanowi nieruchomość będąca przedmiotem przeniesienia własności”. Mówiąc jaśniej - kredytobiorca, który nie radzi sobie ze spłatą „frankowego” kredytu mógłby z niego zrezygnować, przekazując zadłużone mieszkanie, dom lub grunt na rzecz banku. - Teoretycznie takie rozwiązanie to poważny problem dla banków, do których w jednej chwili mogłyby trafić tysiące niespłaconych mieszkań. Co z nimi zrobić? Sprzedać? A jeśli tak, to za jaką cenę? I kto w strukturach banku miałby zająć się taką sprzedażą? - mnoży wątpliwości Patryk Przygoda, doradca finansowy firmy Alex T. Great. - Znacznie lepszym pomysłem, który w przypadku wejścia w życie tak skrojonych przepisów banki zapewne poważnie rozważą, byłaby próba ponownej sprzedaży takich mieszkań ich właścicielom, z nowym kredytem udzielonym już w złotówkach. W ten sposób banki pozbywają się balastu w postaci niepotrzebnych im nieruchomości i powracają do obsługi produktu, który doskonale znają, czyli kredytów hipotecznych. Z kolei klient z niższą o kilkaset złotych miesięczną ratą z całą pewnością chętnie rozważy odzyskanie swojego mieszkania i ponowne zadłużenie na nowych, korzystniejszych dla niego warunkach. Dodajmy, że zgodnie z prezydenckim pomysłem, prawo do rezygnacji z kredytu walutowego przysługiwałoby tylko tym kredytobiorcom, którzy nie uzyskują dochodów w walucie obcej, a ich comiesięczna rata przekracza 20 proc. uzyskiwanego dochodu. Dodatkowo, każdy z zadłużonych musiałby udowodnić, że kapitał jego kredytu wzrósł o ponad 30 proc. w stosunku do pierwotnie pożyczonej kwoty. - Tak postawione obostrzenia uprawniałyby do zwrotu kredytu niemal wszystkich „frankowiczów”, bowiem u zdecydowanej większości z nich wysokość comiesięcznej raty znacząco przekracza 20 proc. ich comiesięcznego dochodu. Podobnie też rzecz ma się z wysokością zadłużenia, które w przypadku klientów kredytów walutowych jest zwykle o wiele wyższe, niż wspomniane tu 30 procent - wylicza Patryk Przygoda z Alex T. Great. Czy zatem prezydencki pomysł to rzeczywiście dobry, rozsądny dla obu stron kompromis? Niestety, tylko w teorii, bo w praktyce sytuacja nie wygląda już tak różowo. - By dokonać operacji ponownej sprzedaży mieszkania z nowym kredytem niezbędne są odpowiednie regulacje prawne, a o tych, póki co, nikt nie wspomina. Dodatkowo, w wielu przypadkach może się okazać, że pogrążony w długach klient, który przez wiele miesięcy nie radził sobie ze spłatą kredytu we frankach, stracił już całkowicie zdolność kredytową, nawet tę mierzoną w niższych wartościach kredytu złotówkowego. A to wyklucza możliwość ponownej odsprzedaży przez bank mieszkania i nowego kredytu. Co wtedy? Pozostaje kurs sprawiedliwy, w którym już dziś analitycy bankowi znajdują liczne błędy. Dodajmy do tego też powszechne wśród osób zadłużonych we frankach poczucie niesprawiedliwości i krzywdy, jaką w ich mniemaniu wyrządziły im banki. Nie bardzo wierzę, że tacy klienci będą skłonni na nowo dogadywać się z bankiem, bo ich zaufanie do tej instytucji jest bardzo poważnie zachwiane - dodaje Patryk Przygoda. Trudno przewidzieć dziś, jaki los czeka prezydencki projekt ustawy, w którym zapisano powyższe rozwiązanie. Dobrze, że w trwającym od miesięcy konflikcie na linii banki - frankowicze pojawia się próba kompromisu, ważne jednak, by tego typu propozycje oparte były o rzetelne, sprawdzone analizy i informacje. Niezbędne są tu także szerokie konsultacje, w których do stołu zasiądą obie zwaśnione strony. W przeciwnym wypadku zysk jednej z nich oznaczać będzie stratę drugiej, co w praktyce może mieć bardzo poważne konsekwencje dla rynków nieruchomości i kredytów. Opracował: Tomasz Kulpa Alex T. Great Doradcy Finansowi