Co cost management może dać rynkowi nieruchomości?

Jak podają m.in. JLL i Cushman & Wakefield, podaż na rynku biurowym w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2018 r. przekroczyła 10 mln mkw. Kolejne 1,8 mln mkw. było w budowie, z czego 1,1 mln mkw. poza Warszawą. Wkrótce w samej Warszawie będzie 5,5 mln mkw. powierzchni biurowych, a Kraków i Wrocław przekroczyły w ciągu ostatnich dwóch lat próg 1 mln mkw. podaży biur. Niedługo do tych dwóch regionalnych potęg biurowych dołączy Trójmiasto. O wysokim popycie na biura w głównych polskich ośrodkach biznesowych świadczy też utrzymujący się na niskim poziomie współczynnik pustostanów pomimo szybko rosnącej nowej podaży. Wysoki popyt na powierzchnie utrzymuje się m.in. dlatego, że do Polski przenosi się część sektora usług dla biznesu w wyniku Brexitu. Pierwsze firmy już znalazły dla siebie nowe lokalizacje albo zwiększają zatrudnienie w już istniejących lokalizacjach. Rynek powierzchni handlowych w Polsce także nie zwalnia, a Cushman & Wakefield plasują go w grupie mocno rozwojowej, razem z m.in. Danią, Szwecją i Włochami oraz naszymi południowymi sąsiadami – Czechami. Na koniec zeszłego roku podaż w tym segmencie rynku wyniosła aż 14,3 mln mkw., a kolejnych 500 tys. mkw. było w budowie. To oznacza, że w ciągu najbliższych paru lat gęstość powierzchni handlowej w Polsce osiągnie poziom 300 mkw. na 1000 mieszkańców. To uplasuje Polskę w grupie takich państw europejskich, jak Irlandia, Hiszpania, Szwajcaria, Austria czy Dania. Temu budowlanemu boomowi w tych segmentach rynku towarzyszy odczuwany przez całą branżę budowlaną wzrost cen surowców, a także rosnący koszt pracy. Jednocześnie brakuje wykwalifikowanych pracowników, co tym bardziej winduje koszty generalnych wykonawców. Jak szacuje KRD, łączny dług firm budowlanych sięgał na koniec czerwca 2018 roku 2,41 mld zł, czyli o 200 mln zł więcej niż rok wcześniej. – W Polsce brakuje obecnie ok. 100 tys. pracowników budowlanych. Dopływ kapitału ludzkiego zza wschodniej granicy jest niewystarczający – twierdzi Dariusz Blocher, prezes Budimeksu. Jednocześnie już teraz na niektórych budowach zdarzają się sytuacje, że nawet jedna trzecia załogi to obcokrajowcy, głównie z Białorusi i Ukrainy. Rentowność całego sektora wynosi dziś zaledwie 0,8 proc. zysku operacyjnego i będzie spadać. Część firm jest zagrożonych niewypłacalnością i upadłością. Wynika to z faktu, że wiele umów zawieranych jest na kilka lat wprzód, ze stałą ceną, nie uwzględniając m.in. długoterminowego wzrostu cen surowców.     W efekcie koszty budów rosną i przekraczają założone budżety, a niektórym inwestycjom grozi wstrzymanie, zmiana generalnego wykonawcy czy sprzedaż inwestycji. Nawet klauzule waloryzacyjne podpisywane w sektorze publicznym, jak zauważa wiceprezes PZPB Rafał Bałdys-Rembowski, są niewystarczającym rozwiązaniem, gdyż zezwalają na waloryzację max 1% rocznie, co nie odzwierciedla wzrostu cen w branży nieruchomości. – W czasach, gdy inwestorzy zaczynają każdą złotówkę oglądać dwa razy, zanim przeznaczą ją na inwestycję budowlaną, odpowiedzią na ich obawy związane z przyszłością takiej inwestycji może być cost management. Ta usługa sprowadza się do planowania, zarządzania i kontrolowania kosztów inwestycji ponoszonych przez inwestorów i generalnych wykonawców na każdym etapie planowania nieruchomości – tłumaczy Bartosz Dąbrowski, prezes zarządu Techbud Kosztorysy. – Prowadzenie takich działań ma realny wpływ na wzrost rentowności i bezpieczeństwo inwestycji, a w niektórych przypadkach może inwestycję wręcz uratować – przekonuje. Cost management dotyczy kosztów ponoszonych na zakup optymalnych dla realizowanej inwestycji materiałów w najlepszej cenie przy jednoczesnym zachowaniu wymaganych parametrów zatwierdzonych w projekcie, kosztów zewnętrznych ponoszonych na rzecz podwykonawców, a także kosztów pracy. – Optymalizacja kosztów inwestycji stała się sprawą kluczową na rynku nieruchomości. Branża odpowiada na wciąż rosnące wymagania przyszłych najemców, co winduje koszty ponoszone na inwestycje. Rosną także ceny podstawowych surowców budowlanych oraz pensje w sektorze. To wszystko powoduje, że planowane na rok do przodu budżety dezaktualizują się już po upływie kilku miesięcy. Dlatego potrzebni są profesjonaliści wyspecjalizowani w świadczeniu takich usług jak kosztorysowanie, optymalizacja czy kontrola budżetu – wyjaśnia Dominik Szymoniak, dyrektor operacyjny Techbud Kosztorysy. – Leży to w interesie całej branży, ponieważ przerwy bądź przestoje tylko generują kolejne koszty – dodaje. – Nigdy nie jest za wcześnie, by skorzystać z narzędzi, jakie daje nam cost management. Im wcześniej zostaną rozpoznane prawdopodobne optymalne koszty powstania nieruchomości, tym lepiej dla inwestycji i wszystkich stron zaangażowanych w jej realizację. Zwłaszcza że zaczynamy od najbardziej podstawowych spraw, czyli od surowców, kapitału ludzkiego czy sprzętu potrzebnego na budowie, co pozwala na optymalizację przewidywanych wydatków. Dzięki temu już na etapie planowania możemy uniknąć sytuacji, w której inwestycja przekracza przewidziany budżet, minimalizując ryzyko overspendingu – twierdzi Bartosz Dąbrowski z Techbud Kosztorysy. Najbliższe lata oznaczają kolejne miliony metrów kwadratowych w każdym segmencie rynku. Przy rosnących cenach surowców i stabilnie rosnących wg GUS płacach, koszty inwestycji także będą rosnąć, co zmusi inwestorów do poszukiwania partnerów z doświadczeniem w optymalizacji kosztów i zarządzaniu ryzykiem. Dla firm zatrudniających ekspertów znających się na każdym aspekcie budowy nadchodzą lata intensywnej pracy.