Inwestorzy oczekują wzrostu wartości kapitałowych nieruchomości

Konsekwentny wzrost polskiej gospodarki umacnia optymistyczne nastroje inwestorów. Na rynku najmu, mimo poprawy warunków i ożywienia na rynku pracy, napędzających popyt najemców na nowe powierzchnie, szybko rosnąca podaż może tymczasowo utrzymać presję na stawki czynszu. Kluczowe trendy makroekonomiczne Rok 2015 był rokiem silnego wzrostu gospodarczego Polski, ze wzrostem PKB na poziomie 3.5%. Siłą napędową polskiej gospodarki pozostał popyt wewnętrzny, stymulowany wzrostem zatrudnienia, wzrostem dochodów i poprawiającymi się warunkami finansowymi – oczekuje się, że rok 2016 przyniesie kontynuację tych pozytywnych trendów. Wciąż wysokie zaufanie biznesu do gospodarki powinno przełożyć się na dalszy silny wzrost nakładów brutto na środki trwałe, który w latach 2014 i 2015 wyniósł odpowiednio około 10% i 7%. Negatywny aspekt w ogólnie pozytywnym obrazie polskiej gospodarki może w przyszłości stanowić import, który wobec silnego wewnętrznego popytu rośnie w tempie nieco szybszym niż eksport. Bilans handlowy netto może zaważyć na pnącym się nieśmiało w górę PKB. Polska gospodarka konsekwentnie podąża ścieżką wzrostu co umacnia optymistyczne nastroje inwestorów komercyjnego rynku nieruchomości. Na rynku najmu, mimo poprawy warunków i ożywienia na rynku pracy, napędzających popyt najemców na nowe powierzchnie komercyjne, szybko rosnąca podaż może tymczasowo utrzymać presję na stawki czynszu. Rynek najmu Wskaźnik nastrojów najemców zdecydowanie wspiął się w górę wciąż jednak pozostając w negatywnym obszarze i osiągając (-9). Pod koniec minionego roku popyt ze strony najemców znacząco przyspieszył we wszystkich sektorach rynku na czele z biurowym. Podaż wolnej powierzchni nadal znacząco rosła, przede wszystkim w sektorze biur. W efekcie we wszystkich sektorach rynku wzrosła wartość pakietów zachęt ze strony właścicieli nieruchomości. Wobec przewagi wzrostu podaży nad wzrostem popytu w nadchodzących 12 miesiącach oczekiwany jest spadek stawek czynszu w większości sektorów, z niewielkim wzrostem w sektorze powierzchni handlowych typu prime. Rynek inwestycyjny Wskaźnik nastrojów inwestorów w czwartym kwartale wzrósł do +37 i był to najlepszy rezultat od 2011 roku sygnalizujący zdecydowane tempo poprawy ogólnej dynamiki rynku inwestycyjnego. Liczba zapytań ze strony inwestorów wzrosła we wszystkich sektorach rynku, napędzając rosnący coraz szybciej popyt ze strony polskich i zagranicznych inwestorów. Podaż nieruchomości na sprzedaż spadła w sektorach przemysłowym i handlowym i marginalnie wzrosła w sektorze biurowym. Oczekiwania odnośnie do wartości kapitałowych w perspektywie 12 miesięcy są na powrót pozytywne, z oczekiwanym wzrostem cen najlepszych lokalizacji we wszystkich sektorach rynku. Komentarz eksperta: „W minionym roku obserwowaliśmy w Polsce wysoką aktywność inwestorów, której efektem były transakcje o łącznej wartości ok. 4 miliardów EUR. Wzrosło zainteresowanie nieruchomościami biurowymi na rynkach regionalnych i to tam miało miejsce 57% wszystkich transakcji w sektorze biur. Mimo rosnącej podaży powierzchni biurowej wysoki popyt pozwolił na utrzymanie stawek czynszu i współczynników powierzchni niewynajętej na praktycznie niezmienionym poziomie, dając inwestorom sygnał o stabilności rynków poza Warszawą. Na wysoki wolumen transakcji, poza atrakcyjnością inwestycyjną samych nieruchomości, duży wpływ miał dogodny dostęp do finansowania oferowany przez banki zachodnie, dla których regionalne rynki biurowe nie były dotychczas oczywistym celem lokowania środków. Jednakże, obecne zmiany gospodarczo-polityczne w kraju mogą negatywnie wpłynąć na warunki finansowania transakcji inwestycyjnych oferowane szczególnie przez polskie banki”. Małgorzata Cieślak-Belgy MRICS, Partner, REINO Partners. Kluczowe wskaźniki rynku w IV kwartale 2015 roku: Oczekiwania krótkoterminowe - na oczekiwaniach względem stawek czynszu i wartości kapitałowych w perspektywie 3 miesięcy nadal ciąży nadpodaż wolnej powierzchni. Wycena rynku – znacząca liczba 86% ankietowanych postrzega aktualnie rynek nieruchomości komercyjnych na równi albo poniżej poziomu jego słusznej wartości i jest to znaczący wzrost w stosunku do 58% podzielających tę opinią w trzecim kwartale 2015. Warunki kredytowe – w ogólnej opinii ankietowanych warunki kredytowe lekko się poprawiły w czwartym kwartale minionego roku choć niektórzy zwracają uwagę na trudniejszy dostęp do finansowania. Cykl nieruchomości – w ogólnym odczuciu 60% ankietowanych polski rynek znajduje się aktualnie we wczesnej lub środkowej fazie ożywienia cyklu nieruchomościowego. Oczekiwane wartości kapitałowe w perspektywie 12 miesięcy – w nadchodzącym roku oczekuje się wzrostów wartości kapitałowych we wszystkich sektorach premium rynku przy znacznie słabszych oczekiwaniach odnośnie do drugorzędnych aktywów. Oczekiwane miesięczne stawki czynszu w perspektywie 12 miesięcy – oczekiwany jest niewielki wzrost stawek czynszu dla najlepszych nieruchomości handlowych w nadchodzących 12 miesiącach; perspektywy dla pozostałych sektorów pozostają negatywne. Metodologia Global Commercial Property Monitor RICS za IV kwartał br. powstał w oparciu o odpowiedzi udzielone przez członków RICS w ramach specjalnego kwestionariusza wysłanego do nich w dniu 1 grudnia 2015, z terminem nadsyłania odpowiedzi do 7 stycznia 2016. Zadaniem respondentów była indywidualna ocena warunków w trzech sektorach rynku: biurowym, handlowym i magazynowym w ostatnich trzech miesiącach roku i porównanie ich z poprzedzającym je 3-miesięcznym okresem. W sumie nadesłano odpowiedzi z 1288 przedsiębiorstw. Wskaźnik nastrojów najemców RICS (OSI) powstaje w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną udzielonych odpowiedzi dotyczących trzech obszarów rynku najmu mierzonych w oparciu o bilans netto: podaż najemców, poziom zachęt i oczekiwania odnośnie do czynszów. Wskaźnik nastrojów inwestorów (ISI) RICS obliczany jest poprzez uwzględnienie średniej arytmetycznej nieważonej odczytów odnoszących się do trzech obszarów rynku inwestycyjnego ujmowanych w bilansie netto: zapytania dotyczące inwestycji, oczekiwania co do wartości aktywów i podaż nieruchomości na sprzedaż. „Różnice pomiędzy badaniami firm doradczych działających na polskim rynku a badaniami RICS mają prawo zaistnieć zarówno ze względu na przedmiot badania jak i stosowaną metodologię. Podaż badana przez firmy doradcze jest oparta na sztywnych faktach i liczbach - liczbie metrów nowo oddanej powierzchni plus ewentualnie zwolnionej ale tylko w nowoczesnych budynkach. Jeśli chodzi o popyt, sumowane są liczby metrów kwadratowych z podpisanych umów, przy czym informacje na temat podpisanych umów wymieniane są pomiędzy firmami doradczymi w ramach panelu wymiany informacji. Wydaje się więc, że wyniki badań powinny być poprawne. Istnieje jednak ryzyko, że nie zostaną w nich w pełni uwzględnione powierzchnie zwalniane - podaż jest zwykle pomniejszana o powierzchnie już aktualnie puste w używanych ale nowoczesnych budynkach a wyniki badań mogą w krótkim okresie nie oddzielać nowej podaży od relokacji. Badania firm doradczych zwłaszcza te, dotyczące prognoz, mogą nie uwzględniać również informacji, które znane są wyłącznie użytkownikom lub deweloperem i nie zostały jeszcze uwzględnione na rynku. Badania RICS z kolei skierowane są do zróżnicowanej grupy respondentów w tym do użytkowników powierzchni czyli najemców. Najemcy odpowiadający na pytania wiedzą ile powierzchni zajmowali dotychczas, a ile zajmą w nowej lokalizacji, przy czym mogą relokacji nie traktować jako nowej podaży. Przeprowadzka z dotychczasowego biura (np. sprzed 2000 roku) w badaniu firm doradczych będzie traktowana jako nowa podaż podczas gdy najemcy mogą nie uznać tego jako wzrostu podaży jeśli nie wzrośnie liczba m2 zajmowanej powierzchni. Najemcy mogą również ujawniać informacje jeszcze niedostępne na rynku na temat planów rozwojowych czy planowanych fuzji. Badania RICS opierają się więc bardziej na informacjach „miękkich” niż na liczbach i pokazują trendy a nie sztywne cyfry. Poprawność wyników zależy od wielkości próby, doborze specjalistów udzielających odpowiedzi jak i od rzetelności respondentów”. Agnieszka Jachowicz MRICS, członek zarządu RICS w Polsce