Rynek inwestycji w Europie spaceruje po linie

W raporcie opublikowanym przez Colliers International - globalnąfirmę doradczą działająca na rynku nieruchomości komercyjnych czytamy dlaczego pomimo obecnych przeciwności natury politycznej, gospodarczej i finansowej rynek nieruchomości komercyjnych wciąż czeka na swój drugi okres szczytowy. W publikacji zatytułowanej „A View from the Top” Colliers International twierdzi, że rynek nieruchomości w Wielkiej Brytanii i Europie, w szczególności główne sektory, spaceruje po linie osiągając wartościszczytowe pod względem cenowym, jednak bez wyraźniej tendencji rosnącej czy spadkowej. – Od połowy 2013 roku branża nieruchomości przeżywa okres dobrej koniunktury, jednak niestabilna sytuacja polityczna, gospodarcza i finansowa, która zaistniała w ciągu ostatniego półrocza od kryzysu giełdowego w Chinach, wzbudziła niepokój wśród inwestorów. – Wydaje się, że w tym rynku nadal tkwi potencjał wzrostu. Czynniki, które dotychczas wpływały na rekordową sprzedaż i ceny w Wielkiej Brytanii i na kontynencie europejskim, w dużej mierze nie zmieniły się i sprawią, że także w tym roku i w latach kolejnych nieruchomości będą cieszyły się zainteresowaniem zagranicznych inwestorów – powiedział Walter Boettcher, główny ekonomista Colliers International. Najważniejsze wnioski: Co nie zmieniło się na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 12 miesięcy? Z raportu Colliers wynika, że chociaż w Wielkiej Brytanii rok 2015 był najprawdopodobniej okresem szczytowym pod względem liczby transakcji, w Europie nie odnotowano do tej pory znaczącego spadku sprzedaży. Nie zmieniły się prognozy przewidujące niskie stopy procentowe, sama wielkość kapitału napływającego na rynek nieruchomości, wysoka presja demograficzna i intensywność poszukiwań dochodowych inwestycji przez zagranicznych inwestorów, dzięki czemu nieruchomości pozostaną korzystną inwestycją. – Mimo że w Stanach Zjednoczonych podniesiono stopy procentowe, wartość stopy bazowej w ciągu najbliższych pięciu lat ma nie przekroczyć połowy wielkości z 2007 roku, poprzedniego okresu zwyżki cen nieruchomości. Wpłynie to pozytywnie na wielkość kapitału na rynku i ułatwi inwestorom korzystanie z tanich kredytów. Obserwujemy ten trend na całym świecie – powiedział Richard Divall, dyrektor Colliers International ds. rynków kapitałowych. Wielkość globalnego kapitału na rynku nieruchomości pozostaje znacząca. Inwestorzy instytucjonalni stopniowo zwiększyli udział nieruchomości w swoich portfelach z 8,9% w 2013 do 9,6% w 2015 roku, a według szacunków do końca 2016 roku ma on wynieść ok. 10%. Tylko jednoprocentowy wzrost udziału nieruchomości w portfelach inwestycyjnych oznacza zastrzyk kapitału w wysokości 360 mld dolarów. – Dzięki dostępności kredytów i coraz większym możliwościom finansowym, gdy inwestorzy poszukują coraz bardziej dochodowych inwestycji w warunkach mniejszego ryzyka, istnieją podstawy, by przypuszczać, że po ustabilizowaniu niepewnej sytuacji gospodarczo-finansowej z początku 2016 roku na rynku nieruchomości komercyjnych nastąpi kolejna fala inwestycji wysokiego ryzyka – powiedział Divall. Ponadto w publikacji zwrócono uwagę, że jedną z najbardziej niedocenianych sił oddziałujących na rynek nieruchomości komercyjnych jest trwająca obecnie presja demograficzna. Jest ona szczególnie widoczna w przypadku funduszy emerytalnych, które znajdują się pod coraz silniejszą presją, aby znaleźć dochody wystarczające na wypłatę świadczeń dla gwałtownie rosnącej, a jednocześnie starzejącej się ludności Europy, a w coraz większym stopniu także Azji. Jakie zmiany wpływają na rynek nieruchomości? Od początku 2016 roku rynki finansowe charakteryzuje duża niestabilność, szczególnie w przypadku akcji i obligacji. W tych warunkach inwestowanie bezpośrednio w nieruchomości z nastawieniem na pewny dochód w dalszym ciągu znajduje uzasadnienie w porównaniu z innymi klasami aktywów. Na przykład w grudniu 2015 roku łączna stopa zwrotu z nieruchomości w Wielkiej Brytanii przewyższyła zwrot z akcji o ponad 10%. Jak tłumaczy Damian Harrington, dyrektor Colliers International ds. badań w regionie EMEA, rynek nieruchomości nie jest jednak niezależny od nastrojów na rynku fiskalnym: – Ceny nieruchomości typu core kształtują się na wysokim poziomie w porównaniu z wartościami odnotowywanymi w przeszłości. Ponieważ stopa kapitalizacji z najlepszych obiektów biurowych na najważniejszych rynkach w Europie wyniosła średnio o 75 punktów bazowych mniej niż w poprzednim okresie szczytowym w 2007 roku, wkrótce można spodziewać się znaczącej korekty cenowej. Oczywistą różnicą jest obecna presja na poziom rentowności. W 2007 roku zwrot z obligacji 10-letnich był porównywalny ze stopą kapitalizacji z najlepszych obiektów biurowych, ale na początku 2016 roku te pierwsze przynoszą dochód niższy o średnio 2,75%. Bez wątpienia istnieje możliwość dalszej sprzedaży aktywów z portfela core przy niskiej rentowności i niewielkiej tendencji wzrostowej przez określony czas – być może na stałe. Główną konsekwencję kształtowania cen aktywów z portfela core na poziomie ceny pełnej stanowi fakt, że przyszłe wyniki nie będą związane z dalszym spadkiem stóp zwrotu. Kupujący aktywa z portfela core będą dążyli do wytworzenia stopy zwrotu przede wszystkim w oparciu o wzrost dochodów i stawek czynszowych. Inwestorzy, którzy obecnie posiadają aktywa z portfela core, raczej nie będą ich sprzedawać, ponieważ prawdopodobnie nie udałoby im się ich zastąpić innymi aktywami tego typu. Gdzie szukać możliwości? – Niskie stopy procentowe doprowadziły do nagromadzenia niespotykanej ilości kapitału na rynku nieruchomości, co z kolei spowodowało znaczące oderwanie rynków kapitałowych od rynków najmu. Chociaż geopolityczne czynniki ryzyka w dużym stopniu wpływają na nastroje inwestorów, znajdujemy się na etapie cyklu, na którym rynki najmu muszą dogonić rynki kapitałowe, stąd obserwujemy zastój na głównych rynkach – powiedział Divall. Divall dodaje: – Możliwość wystąpienia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej wywołuje większy niepokój wśród inwestorów brytyjskich, niż się tego spodziewano. Wielu z nich wstrzymuje inwestycje i czeka na rozwój sytuacji. Oprócz wysokich cen w Wielkiej Brytanii, względnie duże koszty finansowania w porównaniu z głównymi rynkami w Europie sprzyjają przemieszczeniu kapitału na kontynent w miarę poprawy podstawowych parametrów ekonomicznych na rynku nieruchomości i rozszerzania portfeli nieruchomości przez inwestorów w skali globalnej i regionalnej. Ponieważ na rynek wkracza coraz więcej inwestorów długoterminowych (20-30 lat), wolumen obrotów uległ zmniejszeniu. Główną konsekwencją powyższego jest poszukiwanie przez inwestorów „alternatywnych” aktywów na rynku nieruchomości, gdzie panuje mniejsza konkurencja. Boettcher powiedział: – Inwestycje bezpośrednie w aktywa alternatywne na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii osiągnęły w 2015 roku rekordowy poziom 28 mld funtów, czyli 40% wszystkich inwestycji bezpośrednich w nieruchomości. Coraz bardziej świadczy to o głębokiej zmianie strukturalnej na brytyjskim rynku inwestycyjnym. Harrington dodaje: – Sytuacja w Europie jest inna. Co może jednak dziwić, także tutaj następuje zwrot w kierunku aktywów alternatywnych. W końcu 2015 roku mieszkania wyprzedziły nieruchomości przemysłowe i logistyczne, zajmując trzecie miejsce po obiektach biurowych i handlowych na liście najpopularniejszych nieruchomości wśród inwestorów*. * 13,7 procent (powierzchnie przemysłowe i logistyczne), 42,2 procent (powierzchnie biurowe) i 26,4 procent (powierzchnie handlowe) Colliers International Group Inc.