Dlaczego zarządcy nieruchomości muszą znać prawo?

Profesjonalizm, doświadczenie i inwencja zarządcy to tylko niektóre cechy niezbędne, aby dobrze zarządzać budynkiem. Bardzo ważna jest znajomość aktów prawnych i możliwie jak najszybsze reagowanie na zmiany, aby zapewnić ciągłość procesów operacyjnych, ale także poinformować właściciela nieruchomości o wpływie nowej legislacji na wyniki finansowe danego obiektu. Zarządzanie wymaga niezbędnej wiedzy i umiejętności prawidłowego zastosowania tej wiedzy po to, aby dana nieruchomość mogła funkcjonować prawidłowo – zarówno chodzi tu o aspekty gospodarcze, jak i prawne. Poniżej wymieniam kilka ważnych zmian legislacyjnych, które mają zdecydowany wpływ na bieżące zarządzanienieruchomościami, a zostały wprowadzone przez odpowiednie jednostki gospodarcze w ostatnim czasie. Wyjaśniam również, co nowe przepisy oznaczają dla zarządców nieruchomości, a w konsekwencji dla ich właścicieli. 1. Ustalenie płacy minimalnej (od 1 stycznia 2016 r. minimalne miesięczne wynagrodzenie za pracę to 1 850 zł - Dz. U. poz. 1385) oraz ozusowanie umów zlecenia (nowelizacja ustawy o systemie ubezpieczeńspołecznych - Dz. U. z 2014 r., poz. 1831). Ustalenie płacy minimalnej i ozusowanie umów zlecenia to przede wszystkim możliwość podwyżek w wynagrodzeniu firm sprzątających i ochroniarskich oraz obsługi technicznej budynków. Wysokość opłat za te usługi ma bezpośredni wpływ na wysokość kosztów eksploatacyjnych, a co za tym idzie, także na wzrost opłat eksploatacyjnych w tych grupach kosztów od 11% do nawet 35%. 2. Energetyka - zielone certyfikaty (dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2009/28/WE; dodatkowo ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii – w trakcie przygotowania jest nowelizacja). Zarządcy przy tworzeniu budżetów oraz szacowaniu wysokości kosztów eksploatacyjnych będą musieli wziąć pod uwagę wyższą cenę certyfikatów, które są świadectwem potwierdzenia pochodzenia energii (zielone certyfikaty). Koszt ten może zwiększyć się o 2%, z 15% do 17%, co może mieć bezpośrednie przełożenie na wysokość cen energii elektrycznej. Jeżeli chodzi o podwyżki cen energii, to należy także wspomnieć o zapowiadanych karach dla Polski, w związku z brakiem ratyfikacji przepisów o ograniczeniu emisji CO2. 3. Użytkowanie wieczyste (aktualizacje opłat; ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcenieruchomościami, art. 77.1). Jeżeli chodzi o użytkowanie wieczyste to urzędy mogą dokonywać aktualizacji opłaty. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Informacja o zmianie wysokości musi być przekazana w formie nowej decyzji dostarczonej do siedziby spółki do końca grudnia roku poprzedniego w stosunku do kolejnego roku obowiązywania nowejstawki. Zatem jeżeli nie otrzymano takiej aktualizacji, stawki zostają bez zmian. 4. Podatek od nieruchomości Opłata reklamowa od 11 września 2015 r. (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, Dz.U. 2014 poz. 849, tekst jedn., art. 17a i 17b). Wzory pełnomocnictw (rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 grudnia 2015 r. w sprawie wzorów pełnomocnictw do podpisywania deklaracji oraz wzorów zawiadomień o zmianie lub odwołaniu tych pełnomocnictw -Dz. U. z 2015 r., poz. 2337 - określone zostały wzory: pełnomocnictwa do podpisywania deklaracji składanej w postaci papierowej UPL-1P(1), pełnomocnictwa do podpisywania deklaracji składanej za pomocą środków komunikacji elektronicznej UPL-1(5), zawiadomienia o zmianie lub odwołaniu pełnomocnictwa do podpisywania deklaracji składanej w postaci papierowej OPL-1P(1), zawiadomienia o zmianie lub odwołaniu pełnomocnictwa do podpisywania deklaracji składanej za pomocą środków komunikacji elektronicznej OPL-1(4). Od nowego roku nastąpiły zmiany dotyczące podatku od nieruchomości. Jedna z najważniejszych to nowy podatek od części wspólnych. Zmiana ta dotyczy zarówno właścicieli mieszkań, jak i właścicieli lokali w budynkach komercyjnych. Wydaje się, że najbardziej nowe przepisy odczują właściciele galerii handlowych, ponieważ tam części wspólne stanowią największy procent całej powierzchni nieruchomości. Zgodnie ze stawkami ustalonymi na 2016 r., za 1 mkw. powierzchni użytkowej nieruchomości komercyjnych maksymalna opłata wynosi aż 23,13 zł, podczas gdy za 1 mkw. powierzchni użytkowej w budynkach mieszkalnych zapłacimy tylko 0,75 zł. Nastąpiło także wiele zmian w definicjach, a tym samym w podstawie opodatkowania mogącego wpłynąć na wysokość podatku. Kolejną nowością wprowadzoną we wrześniu 2015 r. jest tzw. opłata reklamowa. Gminy otrzymały prawopodjęcia uchwały o warunkach sytuowania obiektów, na mocy której mogą pobierać opłatę reklamową od umieszczonych tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych. Opłaty mogły zostać wprowadzone od września 2015 r., więc do obowiązków zarządcy należy sprawdzenie w każdej gminie, czy podjęto uchwałę regulującą taką opłatę. W zależności od rodzaju reklamy, opłata ta będzie stanowiła koszt wchodzący w skład opłat eksploatacyjnych albo bezpośrednio ponoszony przez właściciela reklamy. Od 1 stycznia 2016 r. zmieniły się także obowiązujące wzory pełnomocnictw do urzędów miast w związku ze składaniem deklaracji podatków od nieruchomości. Dla nieruchomości, dla których nie składaliśmy deklaracji w 2015 r. konieczne jest złożenie pełnomocnictwa na nowym wzorze (szczególnie dotyczy to nieruchomości, które zostały przekazane do zarządzania). W związku z tym, że zmiana nie była powszechnie ogłaszana, mogą powstać utrudnienia natury operacyjnej, jak również zakwestionowanie ważności deklaracji. Dobrym udogodnieniem będą przepisy, które są planowane do wejścia w życie od 1 lipca 2016 r., umożliwiające udzielenie pełnomocnictwa ogólnego, które upoważniać będzie do działania we wszystkich sprawach podatkowych oraz w innych sprawach należących do właściwości organów podatkowych lub organów kontroliskarbowej. Prawo zmienia się codziennie, a jego znajomość jest warunkiem sine qua non dobrego zarządzania nieruchomościami. Autor: Małgorzata Więcko, Dyrektor w Dziale Zarządzania Nieruchomościami, JLL