Nieruchomości

Mniej niż tysiąc za dwa pokoje w dużym mieście

Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym raty kredytów hipotecznych nie są nadmiernie wysokie. Niech to jednak nikogo nie zwiedzie. Kredyty nie są wcale tak tanie i łatwo dostępne jak rok czy dwa lata temu – wynika z szacunków Lion’s Bank i serwisu nieruchomości Morizon.pl.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w maju br. osiągnęła poziom 81,7 pkt. Aktualny odczyt sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztemwyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 6%).

Czym jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i serwis nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Czerwiec przyniósł w tym względzie niewielką poprawę. Odczyt IKK zanotował korektę w dół (o 0,7%). Zawdzięczamy to spadkowi cen ofertowych mieszkań w większości badanych miast. Nie należy jednak unikać złudzeniu, że raptem ceny mieszkań zaczęły spadać. Po pierwsze jeden odczyt to za mało, aby na jego podstawie ferować wyroki o zmianie trendu.

Ponadto cały czas mamy do czynienia z pogarszającymi się warunkami kredytowymi. Z jednej strony banki są skłonne pożyczać mniej. Dziś trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może liczyć na 30-letni kredyt mieszkaniowy w kwocie 360 tys. zł, a więc o 100 tys. zł mniej niż przed rokiem. Do tego dochodzą rosnące marżekredytowe (część stała oprocentowania) i wyczerpujące się środki na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych”. Gdyby tego było mało, to mamy też do czynienia z wymaganiem posiadania 15-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Jeśli ktoś chce więc kupić sobie mieszkanie warte 300 tys. zł, to powinien mieć 45 tys. zł w gotówce. W takiej sytuacji nawet rekordowo niskie stopy procentowe nie pozwalają na łatwy dostęp do kredytów hipotecznych. Z jednej strony, to zła informacja dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie, ale z drugiej pozytywna z punktu widzenia stabilności rynku nieruchomości. Dzięki temu nie pęcznieje bowiem spekulacyjna bańka. Gdyby dostęp do kredytów był łatwiejszy, z dużym prawdopodobieństwem ceny mieszkań w Polsce by rosły.

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście, wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
3) Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1) Kredyt udzielany na 30 lat,
2) System rat równych,
3) Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Dwa pokoje za tysiąc

Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie (tzw. M3) w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z ratą na poziomie 968 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 581 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1453 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2181 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1454 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 872 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 400 – 450 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 670 – 760 zł, a trzech – około 1000 – 1140 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach

Lokalizacja

Kawalerka
(30 m kw.)

Mieszkanie 2-pok.
(50 m kw.)

Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

Bydgoszcz

121 800 zł

455 zł

203 000 zł

758 zł

304 500 zł

1 136 zł

Gdańsk

171 780 zł

641 zł

286 300 zł

1 069 zł

429 450 zł

1 603 zł

Katowice

107 400 zł

401 zł

179 000 zł

668 zł

268 500 zł

1 002 zł

Kraków

191 310 zł

714 zł

318 850 zł

1 190 zł

478 275 zł

1 785 zł

Lublin

149 700 zł

559 zł

249 500 zł

931 zł

374 250 zł

1 397 zł

Łódź

111 930 zł

418 zł

186 550 zł

696 zł

279 825 zł

1 044 zł

Poznań

167 640 zł

626 zł

279 400 zł

1 043 zł

419 100 zł

1 564 zł

Szczecin

128 160 zł

478 zł

213 600 zł

797 zł

320 400 zł

1 196 zł

Warszawa

233 760 zł

872 zł

389 600 zł

1 454 zł

584 400 zł

2 181 zł

Wrocław

173 340 zł

647 zł

288 900 zł

1 078 zł

433 350 zł

1 617 zł

Średnia

155 682 zł

581 zł

259 470 zł

968 zł

389 205 zł

1 453 zł

Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,1%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,71%)

Bartosz Turek | Lion’s Bank
Marcin Drogomirecki | Morizon.pl

Komentarze

WP Facebook Auto Publish Powered By : XYZScripts.com