Nieruchomości

Reanimacja spółdzielni to duże wyzwanie

Spółdzielnie mieszkaniowe mają odegrać dość istotną rolę w zapowiadanym programie Mieszkanie Plus. Mogłoby się wydawać, że wyraźny wzrost nakładów na budownictwo czynszowe, zwiastuje nastanie lepszych czasów dla spółdzielni.

Niestety samo zachęcanie spółdzielczych inwestorów do budowy nowych lokali, nie poprawi sytuacji w tym sektorze „mieszkaniówki”. Spółdzielnie zmagają się ze strukturalnymi problemami, których nie rozwiążą tylko kredyty i dotacje na budowę nowych lokali.

Spółdzielcza oferta była nieatrakcyjna, a zasób lokali skurczył się o ponad 30%

Przez ostatnie 25 lat, na krajowym rynku mieszkaniowym dokonały się bardzo istotne zmiany, po których największym przegranym są spółdzielnie. Jeszcze pod koniec lat 90 – tych, spółdzielczy inwestorzy oddawali do użytkowania około 30 000 mieszkań rocznie – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Szybko rozwijający się sektor deweloperski wówczas notował znacznie niższe wyniki. Kolejne lata przebiegały jednak pod znakiem intensywnego rozwoju „deweloperki” i regresu budownictwa spółdzielczego. W minionym roku, spółdzielczy inwestorzy oddali do użytkowania najmniej lokali od początku transformacji ustrojowej (2115 mieszkań). Analogiczny wynik deweloperów był prawie trzydzieści razy wyższy. W tym kontekście warto nadmienić, że statystyki sektora deweloperskiego poprawiają spółdzielnie, które zrezygnowały z budowania „M” tylko dla swoich członków i sprzedają lokale na wolnym rynku. Działalność takich podmiotów jest szczególnie widoczna na terenie Warszawy i Krakowa.

Brak zainteresowania typową ofertą spółdzielczą, przejawiał się nie tylko bardzo szybkim spadkiem liczby nowych inwestycji. Kluczowe znaczenie dla krajowych spółdzielni miało również masowe wyodrębnianie lokali. Dążenie Polaków do odrębnej własności mieszkaniowej, które aktywnie wspierali politycy, skutkowało bardzo szybkim uszczupleniem zasobów lokalowych spółdzielni. Dane GUS-u wskazują, że liczba mieszkań spółdzielczych zmieniała się następująco:

2003 r. – 3,45 mln mieszkań
2005 r.     – 3,43 mln mieszkań
2007 r.     – 3,17 mln mieszkań
2009 r.     – 2,58 mln mieszkań
2011 r.     – 2,29 mln mieszkań
2013 r.     – 2,25 mln mieszkań

Jak widać, zasób mieszkaniowy krajowych spółdzielni przez 10 lat skurczył się o ponad jedną trzecią. Ze względu na coraz mniejszą aktywność inwestycyjną, budowa nowych lokali spółdzielczych nawet w niewielkim stopniu nie mogła zrównoważyć skutków wyodrębniania kolejnych mieszkań.


Mieszkania ze spółdzielni są dwukrotnie częściej zadłużone niż prywatne „M” 

Rynkowa marginalizacja to ważny, ale nie jedyny problem spółdzielni mieszkaniowych. Takie podmioty niestety zmagają się z zaległościami czynszowymi lokatorów. Według najnowszych danych, w 2013 roku na jedno zadłużone mieszkanie spółdzielcze przypadało 903 zł niezapłaconego czynszu. Analogiczny wskaźnik zadłużenia dla wspólnot mieszkaniowych był nieco wyższy (1156 zł), a jego poziom od 2005 r. wzrastał w niepokojącym tempie.

Zasadnicza różnica między wspólnotami mieszkaniowymi i spółdzielniami, dotyczy jednak odsetka zadłużonych lokali. W 2013 roku czynszowy dług ciążył na 41% mieszkań spółdzielczych. Analogiczny wynik dla wspólnot mieszkaniowych wynosił 18%. Dzięki lepszej ściągalności czynszów, wspólnoty mają mniej problemów zfinansowaniem większych remontów.

Porównanie poziomu zadłużenia mieszkań spółdzielczych

oraz własnościowych (2003 r. – 2013 r.)

Analizowany rok →

2003 r.

2005 r.

2007 r.

2009 r.

2011 r.

2013 r.

Mieszkania spółdzielcze

Udział zasobu mieszkaniowego

z zadłużeniem czynszowym

34%

31%

27%

36%

42%

41%

Zaległości czynszowe w przeliczeniu na jedno zadłużone mieszkanie

904 zł

819 zł

860 zł

785 zł

912 zł

903 zł

Mieszkania własnościowe we wspólnotach mieszkaniowych

Udział zasobu mieszkaniowego

z zadłużeniem czynszowym

brak danych

brak danych

18%

20%

21%

18%

Zaległości czynszowe w przeliczeniu na jedno zadłużone mieszkanie

873 zł

837 zł

878 zł

982 zł

1 086 zł

1 156 zł

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS / RynekPierwotny.pl

Wiele spółdzielni będzie musiało wydawać coraz większe sumy na remonty …

Kwestia remontów wydaje się kluczowa, ponieważ wiele spółdzielni dysponuje stosunkowo starym zasobem mieszkaniowym (np. budynkami w technologii wielkiej płyty i „ramy H” z lat 70 – tych). Średni wiek tego zasobu systematycznie wzrasta, ze względu na znikomą aktywność spółdzielczych inwestorów. Podobny problem niestety dotyczy również mieszkań komunalnych.

Mimo stosunkowo starego zasobu mieszkaniowego, spółdzielnie nie przeznaczają na remonty większych nakładów niż wspólnoty mieszkaniowe. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2014 r. spółdzielnie mieszkaniowe na konserwacje i remonty wydatkowały 40,6% wszystkich kosztów eksploatacyjnych – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Analogiczny wskaźnik dla wspólnot mieszkaniowych wynosił 48,2%. W związku z powyższym, można się zastanawiać, czy rządowe wsparcie spółdzielni nie powinno obejmować również preferencyjnych kredytów na cele remontowe i rozwiązań prawnych, które pomogą w lepszym egzekwowaniu zaległych czynszów.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Komentarze

WP Facebook Auto Publish Powered By : XYZScripts.com