Handel

Wycena centrów handlowych

Na koniec 2015 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,01 mln mkw. Obejmuje ona takie formaty jak: centra handlowe – 9,28 mln mkw., parki i wielkopowierzchniowe magazyny handlowe – 3,52 mln mkw. oraz centra wyprzedażowe – 0,21 mln mkw. Co więcej, w ubiegłym roku inwestorzy byli najbardziej aktywni właśnie na rynku nieruchomości handlowych – wartość transakcjizrealizowanych w 2015 r. sięgnęła ok. 2,26 mld euro. To najlepszy rezultat od 2006 r., a zarazem czterokrotnie wyższy od wyniku zarejestrowanego w 2014 r. Nic więc dziwnego, że sektor handlowyznajduje się na radarze inwestorów, instytucji finansujących i deweloperów.

Rosnąca konkurencja, zmiany ekonomiczne, nowe marki, rekomercjalizacja, rozbudowa i przebudowa obiektów, jak również zmieniające się oczekiwania polskich konsumentów powodują, że wartość centrów handlowych może podlegać bardzo dynamicznym zmianom. Doskonałym przykładem jest tu jedno z warszawskich centrów handlowych, które dzięki rozbudowie oraz wprowadzeniu nowych marek dość istotnie podniosło swoją wartość(o ok. 15%, nie uwzględniając wzrostów wynikających ze zmian ekonomicznych).

Niestety, nie wszystkie centra mogą pochwalić się tak spektakularnymi wzrostami i pomimo sprzyjających warunków ekonomicznych tracą na wartości. Taka sytuacja miała miejsce w jednym z mniejszych miast, gdzie pojawił się konkurencyjny projekt, lepiej zlokalizowany i posiadający znacznie szerszą ofertę handlową. Tutaj spadki w starszym obiekcie osiągnęły wartości rzędu 20% na przestrzeni dwóch ostatnich lat.

Aby jak najlepiej reagować na zmieniające się warunki, wskazana jest regularna wycena centrum. Wycena tego typu obiektów zasadniczo nie różni się metodologicznie od wyceny pozostałych nieruchomości komercyjnych, takich jak budynki biurowe czy magazynowe. We wszystkich wymienionych przypadkach stosuje się podejście dochodowe. Różnice powstają na etapie analizy czynników wpływających na funkcjonowanie danego obiektu.

Jak wygląda wycena centrum handlowego?

W przypadku centrów handlowych szczegółowej analizie podlega szereg czynników makroekonomicznych, jak również dotyczących samej nieruchomości. Istotną kwestią jest siła nabywcza mieszkańców danego miasta, nasycenie powierzchnią handlową, a tym samym istniejąca i planowana konkurencja. Ocenia się lokalizację w kontekście bliskości osiedli mieszkaniowych, łatwości dostępu, a tym samym zasięgu danego centrum (catchment area).

Pojawiają się również pewne dodatkowe aspekty dotyczące samego centrum, które należy wziąć pod uwagę wprocesie wyceny. Chodzi przede wszystkim o obroty generowane przez dany obiekt, odwiedzalność (footfall) czy dobór najemców (tenant mix). To one w pierwszej kolejności świadczą o atrakcyjności centrum handlowego. Przyjmuje się, że dobrze prosperujący obiekt to taki, którego średnie roczne obroty kształtują się na poziomie co najmniej 8 000 PLN/mkw. Należy jednak podkreślić, że najlepsze centra handlowe w Polsce potrafią osiągnąć średnie roczne obroty przekraczające 15 – 16 000 PLN/mkw.

Bardzo istotną kwestią są również czynsze obowiązujące w danym obiekcie. Oczywiście ich poziom jest ściśle uzależniony od atrakcyjności projektu. Im lepiej działające centrum, tym wyższy poziom czynszów możliwych do osiągnięcia, a tym samym wyższa wartość nieruchomości. W tej chwili czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe (około 100 mkw.) w warszawskich centrach osiągają nawet 110-130 euro/mkw./miesiąc, natomiast w innych głównych miastach kształtują się na poziomie 45-55 euro/mkw. /miesiąc. Poziomu czynszów nie sposób analizować w oderwaniu od stawek opłat eksploatacyjnych czy marketingowych. Jeśli te przekroczą poziom rynkowy, osiągany w innych podobnych obiektach, wówczas może to mieć negatywne przełożenie na poziom osiąganych czynszów w danym centrum handlowym.

Mówiąc o wycenie centrów handlowych nie sposób nie wspomnieć o bardzo ważnym współczynniku, jakim jest RSR (rent to sales ratio). Pokazuje on stosunek poziomu czynszów do obrotów generowanych przez dane centrum handlowe. Przyjmuje się, że zdrowy współczynnik RSR dla polskich centrów handlowych to ten oscylujący na ogół w okolicach 10-12%. Nie oznacza to, że wyższe współczynniki dyskredytują dane centrum handlowe. Wszystko zależy od poziomu osiąganych obrotów oraz rodzaju najemców w danym centrum.

Kolejnym, niezwykle ważnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości, w tym również centrów handlowych, jest stopa kapitalizacji. Jej poziom uzależniony jest od ogólnej kondycji rynku, kosztu finansowania, a także samej nieruchomości. Im lepsza nieruchomość tym niższa stopa kapitalizacji, a tym samym wyższa wartość obiektu. Na przestrzeni ostatniego roku stopy kapitalizacji podlegały dość dużej kompresji. Było to związane z dobrymi perspektywami dla polskiej gospodarki oraz dużym zainteresowaniem inwestorów sektorem handlowym. Obecnie przyjmuje się, że stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w kraju kształtują się na poziomie około 5%.

Wycena nieruchomości, w tym centrów handlowych, jest profesją interdyscyplinarną, wymagającą analizy wielu czynników z zakresu rynku inwestycyjnego, rynku najmu oraz zarządzania. Od jej jakości zależy sukces zarówno właściciela, najemców, jak również potencjalnych nabywców, dlatego też tak istotne jest, aby za wyceną stali profesjonaliści.

JLL

Komentarze

WP Facebook Auto Publish Powered By : XYZScripts.com